Achiziționarea unei case este, pentru majoritatea dintre noi, una dintre cele mai importante decizii financiare din viață. Din păcate, o tranzacție grăbită, fără o verificare temeinică prealabilă (așa-numitul due diligence), poate transforma acest pas într-un coșmar juridic costisitor.
Iată care sunt cele mai importante aspecte legale pe care trebuie să le verifici înainte de a semna contractul de vânzare-cumpărare:
Autorizația de construire este documentul emis de autoritățile administrației publice locale, care permite legal ridicarea construcției. Fără această autorizație:
casa nu poate fi înscrisă legal în cartea funciară;
există riscul ca autoritățile să dispună, în instanță, demolarea construcției neautorizate;
nu vei putea accesa finanțare bancară sau face modificări legale ulterioare.
Verifică dacă autorizația a fost emisă, dacă există proces-verbal de recepție la finalul lucrărilor și dacă toate etapele au fost respectate.
Este esențial să verifici dacă:
dreptul de proprietate al vânzătorului este înscris în cartea funciară;
imobilul este liber de sarcini, cum ar fi ipoteci, interdicții de înstrăinare, servituți, promisiuni de vânzare sau litigii notate;
imobilul este intabulat corect atât pentru construcție, cât și pentru teren.
Consultarea extrasului de carte funciară actualizat este obligatorie înainte de încheierea oricărei tranzacții.
Nu de puține ori, casa este construită pe un teren care nu aparține vânzătorului. În astfel de cazuri, cumpărarea doar a construcției poate genera complicații juridice majore, inclusiv imposibilitatea utilizării legale a imobilului.
Asigură-te că vânzătorul este proprietarul atât al casei, cât și al terenului. Dacă nu, cere explicații detaliate și documente doveditoare.
Dacă imobilul este clasat ca monument istoric și apare în Lista Monumentelor Istorice (LMI), trebuie să știi următoarele:
Statul român are drept de preempțiune la vânzare, exercitat prin Ministerul Culturii sau autoritățile locale – în funcție de clasificare (grupa A sau B);
Orice vânzare realizată fără respectarea acestui drept este lovită de nulitate absolută;
Orice lucrări de renovare, modificare sau demolare necesită avize speciale și respectă o procedură mult mai restrictivă decât în cazul unui imobil obișnuit.
Dacă imobilul a fost expertizat tehnic și se încadrează în clasa I de risc seismic, atunci:
sunt obligatorii lucrări de consolidare, realizate și verificate de specialiști atestați;
imobilul nu poate fi utilizat legal pentru activități cu public (birouri, spații comerciale, cabinete etc.) până la consolidare;
lipsa lucrărilor atrage sancțiuni și riscuri majore în caz de cutremur.
Solicită raportul de expertiză tehnică și analizează costurile consolidării înainte de a cumpăra.
Nu te limita doar la verificarea vânzătorului actual. E important să analizezi întregul istoric al dreptului de proprietate:
Există acte notariale valabile pentru fiecare tranziție de proprietate?
A existat o retrocedare, o moștenire sau o restituire controversată?
Exista indicii că titlul de proprietate ar putea fi contestat?
O analiză juridică amănunțită a istoricului imobilului poate preveni litigii costisitoare.
Nu toate litigiile sunt vizibile în cartea funciară. Este recomandat să:
verifici portalul instanțelor pentru eventuale procese în care este implicat vânzătorul;
întrebi direct vânzătorul despre existența vreunui conflict juridic;
soliciți o declarație pe proprie răspundere privind inexistența unor astfel de litigii.
Atenție specială în cazul imobilelor ce au făcut obiectul naționalizării, retrocedării sau notificărilor conform Legii 10/2001.
Cumpărarea unei case trebuie tratată cu maximă prudență. O simplă neatenție poate atrage ani întregi de procese, cheltuieli neprevăzute și pierderi financiare semnificative. De aceea, înainte de a semna contractul, apelează la un avocat specializat în drept imobiliar care să realizeze un due diligence complet asupra imobilului.